外国人购买马来西亚房地产指南 (中文版)
介绍
马来西亚的房地产价格仍然是全亚洲最便宜的，这市场吸引了外国的投资者。马来西亚不断接受经济和政策转型，以欢迎外国投资于各个领域包括房地产市场。本指南旨在为外国投资者提供关于外国在马来西亚的产权概述，并解决可能出现的一些相关问题。请注意，本指南并非详尽无遗，如果需要更全面的建议，我们强烈建议您寻求具体的法律，会计或其他适用的专业意见。
马来西亚不动产法概述
在西马，土地法受1965年国家土地法典(“National Land Code”)的管辖，该法典仿照托伦斯系统 (“Torrens system”)。位于东马的州属（沙巴和砂拉越）则受其各自的土地法管辖。根据国家土地法典，土地的所有权或土地权益不会被转移或创建，直至可进行登记的交易文书（如：转让，租赁，收费和地役权）已经登记于相关的当地土地登记处或办事处。所有有关马来西亚房地产的相关数据，记录和信息均由当地土地注册处或办事处保存，并显示房地产上的所有权和其他权利。此记录在付费后可供公众查阅。马来西亚有两类产权，即永久产权（业主拥有房产的永久所有权）和租赁权（业主在有限期内拥有房产权）。
对外资所有权的限制
只要非马来西亚公民和外国公司（“外国购买者”）符合国家土地法典颁布的相关规章制度，经济规划组（“EPU”）颁布的“物业购置指南”（“EPU指南”），以及州政府可能施加的有关规定和条例，他们可在马来西亚购买房产。
国家土地法典的要求
根据国家土地法典，除非得到相关国家主管部门的批准，否则外国买家不得在西马购买任何土地（工业用地除外）。
EPU的要求
根据EPU指南，外国买家不允许购置 :-
- 单位价值低于1百万令吉的物业;
- 由国家当局确定的低和中等成本类别的住宅单位;
- 建立在马来保留地的物业; 与
- 由国家当局设定的任何房地产开发项目中分配于土著居民权益的房产。(注：土著是指马来西亚联邦宪法第160(2)条，第161A(6)(a)条 和第161A(6)(b)条所界定的马来人或原住民。
此外，外国买家购买任何价值1百万令吉及以上的住宅单位并不需要获得EPU的批准（但需要州政府的同意）。
州政府的要求和批准
最低购买价格
由于土地是于州属管辖，每个州政府将对涉及外国利益的不动产交易施加条件。例如，在联邦直辖区（吉隆坡和布城）对外国买家征收的物业最低购买价格为1百万令吉，而在雪兰莪州对外国购买者征收的住宅物业最低购买价格为2百万令吉（1区[1]和2区[2]）和1百万令吉（3区[3]）。此外，除非上述房产是以平地分层地契（例如门控社区）签发，否则禁止外国买家购买雪兰莪州的平地住宅物业。以下载列于2017年8月1日向外国买家所征收物业的各种最低购买价格：-
| 州属 | 国外住宅物业购买的最低门槛 | |
| 丁加奴，彭亨，吉隆坡, 布城，霹雳，森美兰, 吉兰丹，纳闽，沙巴 | RM 1,000,000 | |
| 玻璃市与砂拉越 | RM 500,000 | |
| 雪兰莪 | RM 2,000,000
(1区和2区) |
RM 1,000,000
(3区) |
| 槟城 | RM 500,000
(槟岛以外) |
RM 3,000,000
(槟岛) |
| 吉打 | RM1,000,000
(吉打州) |
RM1,000,000
(兰卡威岛) |
| 马六甲 | RM 500,000
(与分层地契) |
RM 1,000,000
(与平地地契) |
| 柔佛
(注：柔佛州政府对柔佛州的不同地区给予豁免和特殊状态。每笔交易都需更进一步地调查。) |
RM 1,000,000
|
|
以上表格中的最低购买价格和州政府规定的其他条件可能会不时更改或改化，外国买家在此事项上征询法律意见是审慎的。
州政府的批准申请
根据国家土地法典, 外国买家在马来西亚购买房产之前需获得州政府的批准。外国买家的代表律师将向州政府申请外国批准，而此申请流程通常需花费至少2个月的时间。若外国买家为购买房产申请贷款，而被州政府拒绝了批准信的申请，提供贷款的银行将不会发贷款数额于开发商或卖家。随后，开发商或卖家可以终止买卖合约 (“SPA”).
房地产税 (“RPGT”)
根据1976年房地产税收法令，每个人包括外国买家均须缴纳房地产税，并须向马来西亚税务局提交CKHT 1A表格，以提交任何房产置的收益。以下缩图列出从2019年1月1日起出售房产而产生收益所适用的RPGT税率：-
| RPGT 2019 年 | RPGT 税率 | ||
| 个人
(公民/永久居民) |
个人
(非公民) |
公司 | |
| 在收购房产日期的3年内出售 | 30% | 30% | 30% |
| 在收购房产日期的第4年内出售 | 20% | 30% | 20% |
| 在收购房产日期的第5年内出售 | 15% | 30% | 15% |
| 在收购房产日期的第6年后出售 | 5% | 10% | 10% |
律师费和印花税
外国买家必须注意，在马来西亚购买或转让任何房产均须缴付印花税如下,从2019年7月1日生效：
| 印花税 | 购买价格为RM2,000,000的例子 |
| 第一个RM100,000的1% | 1% x RM100,000 = RM1,000 |
| 下一个RM400,000的2% | 2% x RM400,000 = RM8,000 |
| 下一个RM500,000的3% | 3% x RM500,000 = RM15,000 |
| 随后数额的4% | 4% x RM1,000,000 = RM40,000 |
| 总额 | RM64,000 |
此外，外国买家也会根据2017年律师薪酬（修订）令支付法律费用, 如下文缩图所示：
| 律师费 (买卖合约和贷款合约) | |
| 房价 (RM) | 税率 |
| 第一个RM500,000 | 1% (最低收费为RM500) |
| 下一个RM500,000 | 0.80% |
| 下一个RM2,000,000 | 0.70% |
| 下一个RM2,000,000 | 0.60% |
| 下一个RM2,500,000 | 0.50% |
| 裁定价值超过RM7,500,000 | 可商讨，但不得超过0.50% |
Messrs. PW Tan & Associates 更新于2019年5月8日
[1] 八打灵，鹅嘜，乌鲁冷岳，雪邦和巴生地区
[2] 瓜拉雪兰莪和瓜拉冷岳地区
[3] 乌鲁雪兰莪和沙白安南地区
No Comments